いつか新規融資が受けられなくなる
と言われています。
実際、私もこの4ヵ月間に巡った
ある不動産投資会社に
「買い進めたいのなら、
新築は買わないでくれ」
と言われました。
その理由は、かなりざっくり書くと
以下の通りのようです。
・新築は売値に対して積算評価が低いため、
融資額が積算評価より大きくなる。
→債務超過となる
・何棟か買い進めていくと、
個人向けアパートローンの
融資限度額に達する
→事業者向け融資(プロパーローン)で
融資を受けようとすると、
債務超過と判断され融資が下りない
それでも私は新築を購入しました。
その理由は、
まず第一に、将来の拡大を描くにしても、
初期で最も重視すべきは、
キャッシュフローを大きくして
現金を手に入れることだと考えたからです。
これまでに成功者の本を読んだり、
セミナーに参加しましたが、
何人かの方に同じことを言われました。
月のキャッシュフローが
50万円を超えるまでは難しいが、
そこを突破すると
スピード感が一気に上がると。
現在、多くの金融機関は積算評価で
融資を行っていますが、
不動産投資市場では
収益還元で価格が決まっています。
先日の記事で書いた金融機関のように、
そこで発生する売り値と融資額の差も、
現金があれば埋めることが出来、
さらに投資を進められるようになるのです。
これから買い進めたいのであればこそ、
スタートで重視すべきは
キャッシュフローだと思うのです。
高利回り物件で
キャッシュフローを
手に入れるのが難しい中、
今、そこにキャッシュを得られる
スキームがあるのであれば、
それを利用すべきと考えました。
しかも、低金利で新築を買えたため、
もし資産の組み替えが必要になったとしても、
非常に売りやすく、
リスクも低いのです。
これは、築古にはないメリットです。
新築を買うと
いつか新規融資が受けられなくなる。
それは私にはまだわかりません。
そのステージにはまだ立てていませんので。
でも、そのステージに立つために、
私は今、
新築×オーバーローン・低金利・30年
を選びました。
私の選択が正しかったかどうかは、
数年後に判断したいと思います。
…正解だといいなあ～。
本とか出してたら最高だ。
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